La detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto abitazione principale

Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o di suoi
familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre
dall’Irpef il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione,
pagati all’istituto di credito.
La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e ripartita tra tutti gli
intestatari del mutuo.
Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari
dell’abitazione.
Inoltre, la detrazione spetta:
 dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni
dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla
relativa concessione edilizia o da un atto equivalente
 nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente
notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se,
entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.
La detrazione è fruibile anche se il mutuo è acceso in un momento differente rispetto
all’acquisto. In sostanza, l’acquisto dell’abitazione può avvenire nei 12 mesi precedenti o
successivi alla stipula del mutuo.
La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un
anno dall’acquisto. Questo vincolo non vale per il personale in servizio permanente
appartenente alle forze armate e alle forze di polizia o ordinamento militare, e per quello
dipendente dalle forze di polizia a ordinamento civile, purché si tratti dell’unica casa di
proprietà.
Non danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie,
di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da
quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.
GLI INTERESSI DETRAIBILI
Gli interessi detraibili sono esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dell’immobile, che
è dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori.
Pertanto, se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile, sarà necessario
quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione, utilizzando la seguente
formula:
(costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) x interessi passivi pagati capitale erogato a titolo di mutuo
GLI ONERI ACCESSORI
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla
stipula del contratto di mutuo.
Tra queste, si comprendono:
 l’intero importo delle maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio per
mutui stipulati in altra valuta
 la commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione
 gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta
sostitutiva sul capitale prestato
 la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato
 le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica
 la penalità per anticipata estinzione del mutuo.
Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con
esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal
notaio per conto del cliente (per esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca).
LA PERDITA DELLA DETRAZIONE
Il diritto a detrarre gli interessi passivi si perde in caso di trasferimento della dimora abituale.
In particolare, la detrazione non potrà più essere usufruita dall’anno successivo a quello in cui
la casa non è più utilizzata come abitazione principale propria o dei propri familiari.
Se, in futuro, l’immobile dovesse ritornare a essere adibito ad abitazione principale propria o
dei propri familiari, si potrà ricominciare a fruire della detrazione.
Il contribuente non perde il diritto alla detrazione se trasferisce la propria dimora per motivi di
lavoro o se si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non
sia affittato.
Il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la
propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano
le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, a partire
dall’anno successivo non si potrà più fruire della detrazione.

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