Le imposte sull’acquisto

Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori.
Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un
venditore “privato” o da un’impresa. Sono di importo inferiore quando si
acquista la “prima casa”.
Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro
del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
Se il venditore è un’impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere:
 esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella
misura di 50 euro ciascuna
 soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo
caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.
Se il venditore è un’impresa, la cessione è sempre esente da Iva, a eccezione di questi casi:
vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni
dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il
venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita)
vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di
sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di
vendita).
Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno
più basse, e cioè:nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva)
− imposta di registro del 2%
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro
 nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:
− Iva al 4%
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro
− imposta di registro fissa di 200 euro
Per completare il quadro, bisogna aggiungere che l’imposta di registro proporzionale non può
comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro e che i trasferimenti assoggettati a tale
imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie
Oltre all’imposta di registro, alle vendite assoggettate a Iva si applicano di regola, salvo casi
particolari, l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa
ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).
Nelle tabelle seguenti, un riepilogo delle imposte dovute dal 1° gennaio 2014 al momento
dell’acquisto.
ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
VENDITORE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE
Privato NO 9% 50 € 50 €
Impresa, con vendita
esente da Iva
NO 9% 50 € 50 €
Impresa, con vendita
soggetta a Iva
10/22% 200 € 200 € 200 €
ACQUISTO CON AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
VENDITORE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE
Privato NO 2% 50 € 50 €
Impresa, con vendita
esente da Iva
NO 2% 50 € 50 €
Impresa, con vendita
soggetta a Iva
4% 200 € 200 € 200 €
DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA
Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel
rogito una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:
 le modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera)
 se per l’operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i
dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i
dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero
del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita
Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e
della Camera di Commercio
 le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.

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ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E’ opportuno verificarle attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione
penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni
trasferiti.
In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le
parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale (vedi paragrafo
successivo). Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.
In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato
a effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

I REQUISITI
I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:
se la vendita è soggetta a imposta di registro, l’abitazione non deve essere di categoria
catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di
eminente pregio artistico e storico).
Se la vendita è soggetta a Iva, l’abitazione deve essere “non di lusso”, sulla base dei criteri
fissati dal Dm 2 agosto 1969 (fino al 31 dicembre 2013, l’abitazione doveva essere “non di
lusso”, anche per le vendite soggette a imposta di registro)l’immobile deve essere ubicato
− nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi
dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel
Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza,
dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della
residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato
rende al Comune la dichiarazione di trasferimento
− se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività,
intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le
attività di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1)
− se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o
esercita l’attività il soggetto da cui dipende
− se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale
purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione
di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o può
essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto
(ai sensi dell’articolo 46 del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445)
Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
 di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile
oggetto dell’acquisto agevolato di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio
nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro
immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della
prima casa.
L’agevolazione spetta allo stesso modo per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le
stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione principale per il
cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta; questo, anche quando la pertinenza è
acquistata con un atto separato.
In ogni caso, va ricordato che il beneficio spetta per le pertinenze classificate o classificabili
nelle categorie C/2, C/6 e C/7, ed è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria
catastale.
>>Quando si perdono i benefici fiscali
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono
essere perse, con la necessità di versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione
del 30% dell’imposta stessa.
Questo può accadere se:
 le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
 l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di
acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile da adibire in
tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro
l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa
fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto
quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo
 non venga trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi
dall’acquisto.
Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
• il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, sempreché Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
• il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, sempreché esistono
strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile
acquistato è stato adibito a dimora abituale
• il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un
fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.
Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. E sufficiente che lo stesso, entro l’anno,
acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Deve esistere, quindi, un rustico
comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la
copertura per evitare di incorrere nella decadenza.

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